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オフィスの原状回復費用は、OA機器の買取処分で削減できる

オフィスの移転や閉鎖に際し、使用していた事務所を修繕し、借りた時の状態に戻す「原状回復工事」が必要となります。


原状回復工事は、一般的に高額と言われ、数々のサイトで、似たような削減方法が紹介されています。


まず、原状回復費用の業界相場をお伝えし、一般的なサイトとは異なる視点で、原状回復に関わるトータル費用のを削減方法をご紹介します。

目次

  1. オフィスの原状回復費用の相場
  2. よく言われている、原状回復費用の見積りが高い理由
    1. 工事現場の調査をしないで見積りを作成
    2. 通常損耗を見積りに含める
    3. 指定工事業者との独占契約
  3. 原状回復に関わるその他の費用
  4. 費用を抑えるポイントは、不用品の処分方法にあり!
  5. まとめ

オフィスの原状回復費用の相場

オフィスの原状回復費用はいくら掛かる?


原状回復工事費用を調査しましたが、結論からお伝えすると、相場は、「ほぼ無い」と言えます。


同じ規模のオフィスであっても、ビルの設備やグレード、立地で費用が大きく変わります。また、入居時の造作次第で内装工事の費用が大きく変わり、それに準じて費用が数十万、数百万と変わります。


単純に、オフィスの大きさだけでは費用相場は図れませんが、多くのサイトでは、以下のような坪単価で紹介されています。


  • 小規模オフィス:坪単価 2~5万
  • 大規模オフィス:坪単価 5~10万


上記の数字は、参考程度に止めておくと良いでしょう。

インテリジェントビルだと、さらに高額に

インテリジェントビル


インテリジェントビルとは、建物内に通信ネットワークを構築し、電力などのインフラ強化やOA化に対応しやすく配慮した、高付加価値のオフィスビルを指します。


インテリジェントビルは、ハイグレードな設備を備えた設計になっているため、品質の維持管理の側面からも原状回復の工事費用が高額になります。

よく言われている、原状回復費用の見積りが高い理由

原状回復費用の見積りは、上記の相場より2倍程度高くなると言われています。

それは、以下が理由とされています。

工事現場の調査をしないで見積りを作成

原状回復工事の見積書


原状回復のお役立ちサイトでよく言われているのは、見積りを作成するビル管理会社が、現場調査を行う手間を惜しみ、賃借人(テナント)が知識が無いことを逆手に取って、適当に高額な見積りをふっかけている、と紹介されています。


当社の見解は、以下の通りです。

原状回復工事の見積り作成には、非常に手間暇が掛かります。

正確な見積りを出すには、設計図面を確認することはもとより、現場調査が必要です。それは工事に伴い、付帯作業が発生するからです。


付帯作業の一つに残置物の撤去と廃棄が挙げられます。

工事を行う前に、産廃業者などを使い、不用になったOA機器や什器などを引き取らせ、処分をしなければなりません。

この不用品の数や大きさによって、付帯作業の費用が全く変わります。数や機械の特徴によって、搬出方法や廃棄方法が変わるからです。


不用品の情報は、設計図面では確認できないため、現場調査が必須です。

よって、現場調査を伴わない見積りは、非常にアバウトな金額となるのです。

通常損耗を見積りに含める

壁、フローリングの傷、損耗例


原状回復に際し、通常損耗まで賃借人の負担とされて、見積りが高額になると言われています。


通常損耗とは、経年利用で発生した壁(クロス)、床(フローリング)、天井などの汚れ、破損などになります。

また、原状回復に際し、汚れた部分のクロスを張替えたり、クリーニングを行えば良いところ、全面クロス張替えなど、全面修復・修繕を求められるため、見積りが高額になることもあります。


通常損耗は、本来賃貸人の負担とすべきです。修繕したクロスやフローリングは、賃貸人の資産になります。しかし、賃貸借契約書の原状回復工事基準に「全面張替え」と記載があれば、それに従うしかありません。

指定工事業者との独占契約

原状回復工事の様子


電気工事や給排水工事、エアコンなどの空調工事は、B工事というものに分類され、賃借人(借主)の要望により、賃貸人(貸主)指定の工事業者で、原状回復を行うケースが通例です。※例外はあります。


そのため、相見積りなどのプロセスが発生せず、工事業者間での競争がないため、一般的に高額になります。


賃貸借契約書に「原状回復工事は、管理会社、オーナーが指定する工事業者が行う」と言った文言が記載されているので確認してみましょう。


なお、入居時に行った内装工事は、テナント(借主)側が選んだ工事業者が使えますので、削減の余地はあるでしょう。

原状回復に関わるその他の費用

OA機器や事務什器の撤去


オフィスの原状回復に掛かる費用は、工事費用だけではありません。

工事前に、残置物がないまっさらな状態にする必要があります。


移転や閉鎖に伴い必要がなくなったコピー機やビジネスフォン、シュレッダーなどのOA機器、テーブルや椅子、パーテーションなどの事務什器を処分しなければなりません。


つまり、オフィスの原状回復には、不用品の引き取りと廃棄費用も掛かります。


不用品の数だけ引き取り費用と廃棄費用が発生しますので、見積りは高額になりやすいです。

また、大型機器を処分する場合、解体を要したり、特殊な機械を用いて搬出する必要があるので、引き取り費用だけでも高額になりやすいです。


例えば、カラーコピー機1台を引き取り、廃棄する場合、3万円程度の費用が掛かることがあります。


再利用できるものは極力使用し、適切に処分することが費用を抑えるポイントになるでしょう。

トータルでいくら? 原状回復に掛かる費用

最初に紹介した一坪あたりの工事単価と、不用品の処分費用を加味して、原状回復に掛かるトータル費用を試算してみました。


例:70坪のオフィスの原状回復工事と、使用していたOA機器や事務什器を廃棄処分する場合


原状回復工事費用:70×5万(坪単価)=350万

引き取り・廃棄費用:70万

合計:420万


業界相場で試算をすると、420万となりました。

今回は、小・中規模オフィス向けの坪単価で試算しましたが、皆さんがインテリジェントビルに入居していると、坪単価が倍以上に跳ね上がります。

費用を抑えるポイントは、不用品の処分方法にあり!

買取処分


原状回復は、賃貸契約書で工事範囲や業者を指定されており、費用を抑えるのはなかなか難易度が高いことが分かりました。


原状回復費用を抑えるコンサルタント会社があるようですが、コンサルタント費用が掛かる上、必ずコストダウンを約束するものではありません。

また、下手な交渉を行い、ビル管理会社やオーナーとの関係が悪化し、スムーズに移転や閉鎖が進まないケースもあります。


最初に行うべき、費用を抑えるポイントは、不用品の処分方法にあります。

具体的には、不用品は、廃棄ではなく、買取で処分をするのがおすすめです。

不用品の処分は、廃棄ではなく、買取がおすすめ

当社が提唱する原状回復費用コストダウンの形


中古OA機器やオフィス家具を専門に取り扱う、リユース・リサイクルショップに引き取りと買取をお願いすると、不用品に思いもしない金額が付くことが良く起こります。


例えば、先ほどカラーコピー機を廃棄で処分すると、1台3万円程度掛かるとお伝えしましたが、買取で処分すると、機器の状態によっては、引き取り費用が無料な上、さらにリユース・リサイクルショップから、買取金額をお支払いすることがあります。


つまり、不用品を買取で処分すれば、買取金額で原状回復工事費用の支払いに充当できます。

参考情報:コピー機(複合機)を高額買取してもらう秘訣と相場金額

まとめ

オフィスの原状回復に掛かる費用と、関連サイトでは伝えていない、コスト削減方法をご紹介しました。


原状回復に関わらず、業界の費用相場を知っておくことは大切ですが、原状回復工事については、相場は無いものと考えておいた方が良さそうです。


原状回復費用の削減に、コンサルタントを利用する方法もありますが、前述で紹介したようにリスクがあります。


まずは、クロス張り替え、インターネットの配線工事などの内装工事で費用を抑えるよう検討してみましょう。

内装工事は、賃借人(借主)である皆さんが業者を選定できるため、安く工事を請け負ってくれる業者を見つけられれば、工事費用を抑えることが可能です。


また、OA機器や事務什器などの不用品を、リユース・リサイクルショップに買取で処分をしてもらいましょう。機器の状態によっては、高額な買取金額が付くため、工事費用の支払いに充当できます。


不用品の買取処分については、お近くのリユース・リサイクルショップへ問い合わせみることをおすすめします。


原状回復バスターズ


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株式会社エーワン
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